変動金利１％　借り換える？

将来設計士の高橋賢二郎（沖縄オフィス所属）が家造りの資金計画をアドバイス。

今回は、最近日銀のマイナス金利政策をきっかけに住宅ローンがかなり下がってきており、借り換えの相談が増えていることに着目。住宅ローンの借り換えに悩んでいるＥさんのシミュレーションを紹介します。

金利差ない今こそ長期固定金利を！

【40代　共稼ぎEさんの場合】
Ｅさん夫婦は共働きの4人家族（夫40歳、妻40歳、子8歳、6歳）。5年前に家を建て、現在借入残高2000万円、残り21年で固定金利の1.6％が終わり、借り換えを検討していました。変動金利は各銀行1％以下も多いので変動金利で検討しており、三つのパターンで収支のシミュレーションを作成してみました。

＜ケース①＞

当初は変動金利0.8％で組み、当初10年は金利が変わらず安定、11年目から1.3％、16年目から1.8％としばらく低金利が続くことを想定してみると、80歳ぐらいでも預金は200万円キープとなりました（利息負担297万円）。

＜ケース②＞

全期間固定金利でも今は1％程度まで下がってきているので、固定金利で想定してみるとほぼ同じ収支でケース①より若干良くなりました（利息負担272万円）。

＜ケース③＞

当初は変動金利0.8％でしたが、想定以上に早く金利が上昇し、6年目から2％、11年目から3％になったとすると、70歳で赤字に転落しました(利息負担564万円)。

意外にケース①とケース②は差がないですが、ケース③になると家計は相当苦しくなります。

皆さんこのグラフをみてどう思われますか？住宅ローンの金利競争により、各銀行は変動金利だと0.5％～0.8％ぐらいでしのぎを削っています。そうするとどうしても変動金利にばかり目がいきがちですが、将来ハイパーインフレなどにより急激に金利が上昇した時、3％や4％になる可能性は十分あります。

金利が上がり始めた後、長期固定に変えようとしても、その際は長期固定金利ももっと上昇しているはずです。変動金利と長期固定金利の金利差が0.3％程度しかない今は長期固定金利を選択するチャンスなのです！ケース①の「メリットの最大化」ではなく、ケース②の「デメリットの最小化」を目指すスタンスが大事です。なぜなら想定外のケース③になったら家計は破綻してしまうからです。

Ｅさん夫婦は20年近く返済に時間がかかるのでケース②の固定金利を考える事になり、精神的にも将来の金利上昇不安がなくなり、安心されていました。10年で住宅ローンを完済できるなら変動金利でもいいですが、頑張っても20年以上かかるなら長期固定金利がおススメ。あなたの家は何年で完済できますか？

将来設計士　高橋　賢二郎