長期的なメリットがある土地活用は「ブランド」
ビジネス
不動産 / 土地活用
2019.11.07

長期的なメリットがある土地活用は「ブランド」

とあるハワイアンカフェにて

先日、ハワイにいるような雰囲気のカフェに行ってきました。

ハワイアンカフェ自体は都市圏駅地下などの一等地でみることはありましたが、先日行ってきたカフェは郊外住宅地の一角にお店を構えていました。近年よく見る”静かに過ごす”コンセプトとは異なり、親子やママ友同士でワイワイ話せる、いい意味で騒がしくて明るいカフェでした。

物珍しさだけのブームになるかと思ったら、オープンからしばらく経っても中に入るのに待たなければなりません。地域の憩いの場所として定着しているようです。

土地を貸すのはどちらの方がいいのか

さて、土地に関わる仕事をしていますと、こういった商業効果の高い場所では色々考えてしまいます(職業病です)。たとえば、お客様が【空土地の有効利用】を考えるとき、普通の方は「儲けが」多くなるよう考えるはずです。

そこでAさん、Bさんの2人がそれぞれ土地を借りたいと申し出があったとします。
土地は一つしかないので、Aさん、Bさんのどちらかにしか貸すことができません。

・Aさんは月額20万円の賃料を払う
・Bさんは月額30万円の賃料を払う

上記のような条件が提示をされたら、利益で考えればAさんに貸そうと考える方は少ないと思います。しかし、賃料が高いほうが絶対では無いことが土地活用のポイントだったりします。

一般的に土地を貸す時は、期間を決めて契約を結びます。しかし、店舗などの上物は建て替えをする可能性もあるし、20年で契約をしていても途中解約を余儀なくされることさえあります。コンビニエンスストアなどは顕著な例で、15年で契約をしたものの収益が伸びないからと、僅か3年で契約を解約される例もありました。

店舗をだしてもすぐ撤退してしまった場合、これから借りたいと土地を探す方達には「この場所では商売がうまくいかないのかな?」というイメージを持たれてしまいます。収益の可能性が低いと思われたら、高い賃料を出してもらえることは当然ありません。

「場所」のブランド力が落ちてしまうと、周辺の土地相場がいくら高くても、要望通りの賃料では借りてもらえないのです。

「土地」ブランドの相乗効果

都市郊外で国道など幹線道路から離れた場所は、土地の「ブランド力」が必要な要素の一つです。大きなショッピングセンターが近くにできれば「利便性が高い」と周辺に住宅地ニードが生まれます。人口が増える見込みがあれば、将来的に土地の価格が上昇する可能性が見込めます。

逆に廃棄施設が近くにできると、生活圏としてはネガティブなイメージがどうしてもでてしまうので、周辺に住宅地が増えることはありません。人口増が見込めなければ、土地評価の上昇も見込めません。もちろんニードは一概にいえないので、【商業に向いた土地】や【工業に向いた土地】というものも存在します。

ここで、先ほどの話に戻ります。

・Aさんは月額20万円の賃料を払い喫茶店を営業
・Bさんは月額30万円の賃料を払い工場を開業

このような条件のもと、Aさんと契約を交わしたとします。喫茶店の周辺が商業地域や住宅街など【生活に関わる場】であった場合、地域活性の相乗効果が生まれる可能性が上がります。すると地域の「ブランド力」も上がり、20年後の土地価格が上昇する見込みも高くなります。

同じ条件でBさんと契約し工場が開業したとします。住宅地内の工場ということで騒音や悪臭のトラブルが無いとも限りませんし、こういった問題は地域の活気が低下し、ブランド力が下がり、土地価格は20年後に下降する可能性がでてしまいます。

これらは極端な例ではありますが、20年~30年後も安定した土地活用を考えると、長期的な視点を持つほうがメリットを生みやすいという事なのです。これから空土地の活用を検討される方は、地域特性やブランドににあわせて検討をされること、お勧めいたします。

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株式会社ジェー・ピー・ディー清水ウェブサイト

この記事を書いた人
上畑忠之
上畑忠之
ホロスプランニング
土地バンクリース事業推進室長
株式会社ジェー・ピー・ディー清水
社長室長
Profile
ゼネコン(不動産・建設)営業職10年後、1999年ソニー生命保険株式会社に入社。2004年6月に株式会社ホロスプランニングに加盟、現在に至る。
【資格】
日本FP協会認定 ファイナンシャルプランナー
宅地建物取引主任者
生命保険協会認定 トータルライフコンサルタント
サイコム・ブレインズ認定 HPCトレーナー
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