家を建てる・建物を建てるときに知っておきたい「建築基準法」
ビジネス
不動産 / 土地活用
2020.11.09

家を建てる・建物を建てるときに知っておきたい「建築基準法」

建築を行う際に、守るべきルール


建築基準法を一言で言うと「建物を建てるときに守るべきルール」です。日本で暮らす私たちの生命・健康・財産が守られ、安全に快適に暮らせるように、建物や土地に対してルールを定めているのです。

建築基準法の対象となるのは、建築物、建築物の土地、設備、構造、用途です。

着工前の建築確認申請や着工後の中間検査、完了検査なども建築基準法で定められています。自分の土地が手に入った!ということで、どんな使い方をしてもよい、というとそうではありませんので注意が必要です。細かい制約やルールがありますが、一般的によく耳にする用語をご紹介します。

一般的な建築基準法の用語

~用途地域~

ひとつの地域に住宅や工場、倉庫、ホテルなど用途が違う建物が混在するのを防ぎ、調和のとれた環境になるよう市街化区域では用途を分けています。用途地域は大きく分けて住居系、商業系、工業系の3つ。これらをさらに13種類に分け建物の用途が決められています。2018年の都市計画法の施行に供い、用途地域に「田園住居地域」が新たに追加されました。


~敷地の接道義務~

家などの建物を建てる場合、敷地が2m以上道路に接している必要があります。
接道義務の目的は、火災などの災害時に消火活動・救命活動をスムーズにして、人命を守る公益にあります。自動車専用道路などは接面対象の道路に該当しない、敷地の周辺に公園がある場合は要件を満たさなくても建築が認められる場合もありますが、土地を買って建物を建てる際は、接道義務を満たしていて、建物が建てられるかを確認する必要があります。


~容積率・建蔽率(建ぺい率)・高さ制限~

同じ広さの土地でも建てられる建物の大きさは、容積率、建蔽率(建ぺい率)によって違います。


容積率

容積率の制限がないと、好きなだけ大きな建物を建てることができ、たくさんの人が住めるようになります。そうなると人口が増えすぎて電力消費や下水処理が追い付かなくなり、住みやすい環境とは言えなくなってしまいます。容積率には地域の過密化を防ぎ人口をコントロールすることで快適な住環境を守るという役割があります。

敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合をいいます。例えば、容積率80%の敷地で、敷地面積が100㎡なら、建てられる住宅の床面積は各階を合計して80㎡が上限となります。用途地域ごとに制限があり、敷地に面した道路の幅などによっても上限が違ってきます。


建蔽率(建ぺい率)
敷地面積に対する建築物の建築面積の割合をいいます。防火や風通し日当たりの良さを確保すると同時に景観の美しさを守ることにもつながっています。

用途地域や建築物の構造によって割合は違ってきます。また、角地にある敷地で特定行政庁が指定するものや、防火地域内にある耐火建築物は建ぺい率が10%増えるなどの緩和があります。


高さ制限

建築物の高さにも制限があります。高さの上限を規定するのは、絶対高さ制限、道路・隣地・北側斜線制限、日影規制があります。高さの上限を規制する目的は、「衛生(採光や風通しの良さ)」「保安(火災や震災等の防災予防)」「交通(交通量のコントロール)」の3点があります。

用途地域によって適用範囲がきまります。例えば、絶対高さ制限の場合、第1・2種低層住居専用地域または田園住居地域内では建築物の高さは10mまたは12mが上限になります。


これら以外にも「外壁後退」「用途地域によつ用途の制限」「地区計画などによる制限」などがあります。細かなルールや専門用語も多く地方公共団体や特定行政ごとに内容が異なることが多くありますので、不安なことや分からないことがあったら迷わずに行政や建築会社や施工会社に聞くようにしましょう。


ジェー・ピー・ディー清水が多く手掛けるのは一時使用の賃貸借です。

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この記事を書いた人
上畑忠之
上畑忠之
ホロスプランニング
土地バンクリース事業推進室長
株式会社ジェー・ピー・ディー清水
社長室長
Profile
ゼネコン(不動産・建設)営業職10年後、1999年ソニー生命保険株式会社に入社。2004年6月に株式会社ホロスプランニングに加盟、現在に至る。
【資格】
日本FP協会認定 ファイナンシャルプランナー
宅地建物取引主任者
生命保険協会認定 トータルライフコンサルタント
サイコム・ブレインズ認定 HPCトレーナー
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