住宅ローン

住宅ローンの審査基準年収と審査が通らない驚きの理由とその対処法

数千万円の支払いが必要な住宅を現金一括で購入できる人は限られています。
多くの場合は銀行などの金融機関が提供する「住宅ローン」に頼ることになるでしょう。

しかし、住宅ローンは誰でも借りられるわけではありません。
所定の審査に通過してはじめて利用できます。結果次第では希望金額を借りられなかったり、審査に通過できなかったりということもあるのです。

そこで今回は、住宅ローン審査の流れとポイントを紹介します。住宅ローン利用時に参考していただき、夢のマイホームを手にいれてください。

FP監修者
森本 陽子
1級ファイナンシャル・プランニング技能士(資産設計提案業務)CFP認定者。自身の経験や知識を活かし、複雑なお金の仕組みや知識をわかりやすく解説しておりツイッターでの有益な呟きにも注目。

住宅ローン審査の基準年収

住宅ローンの審査に通過する下限年収は、300万円が目安といわれていますが、「返済負担率」という指標から、住宅ローンの借入可能額の目安を知ることもできます。

次の表は「35年・元利均等返済」の住宅ローンで、適用金利と年収負担率の違いで借入可能金額がいくらになるのかを示した表です。

35年・元利均等返済での返済負担率別借入可能目安額(万円)
金利 返済負担率 年収
300万円 400万円 500万円 600万円 700万円
1.00% 20% 1,771 2,362 2,952 3,543 4,134
25% 2,214 2,952 3,691 4,429 5,167
30% 2,657 3,543 4,429 5,315 6,201
1.50% 20% 1,633 2,177 2,722 3,266 3,811
25% 2,041 2,722 3,403 4,083 4,764
30% 2,450 3,266 4,083 4,900 5,717
2.00% 20% 1,509 2,012 2,516 3,019 3,522
25% 1,887 2,516 3,145 3,774 4,403
30% 2,264 3,019 2,774 4,528 5,283
2.50% 20% 1,398 1,865 2,331 2,797 3,264
25% 1,748 2,331 2,914 3,497 4,080
30% 2,098 2,797 3,497 4,196 4,896
3.00% 20% 1,299 1,732 2,165 2,598 3,031
25% 1,624 2,165 2,707 3,248 3,789
30% 1,949 2,598 3,248 3,898 4,547
3.50% 20% 1,210 1,613 2,016 2,420 2,823
25% 1,512 2,016 2,520 3,025 3,529
30% 1,815 2,420 3,025 3,630 4,235
4.00% 20% 1,129 1,505 1,882 2,258 2,635
25% 1,411 1,882 2,352 2,823 3,294
30% 1,694 2,258 2,823 3,388 3,953

例えば適用金利4.0%、返済負担率30.0%、年収300万円のケース(表の一番下段、一番左)では、借入可能額は1,694万円となります。このケースで年収が700万円の場合(表の一番下段、一番右)では、借入可能額は3,953万円となるわけです。

もちろんこの金額を必ず借り入れできるとは限りません。住宅ローンの審査項目は年収だけでなく、他の属性や個人信用情報の内容なども大きく影響し、よくない条件でも通った方もいます。

ただ住宅ローンの審査において、この「返済負担率」はひとつの大きな目安となっていますので、借入可能金額の参考としては十分活用できるでしょう。

住宅ローン審査の流れ

住宅ローンの手続きの流れは金融機関によって異なりますが、一般的な審査の流れは以下の通りです。

  1. 事前申し込み
  2. 仮審査
  3. 正式申し込み
  4. 本審査
  5. 契約・借り入れ

    住宅ローンを借りるためには、必ず審査に通過する必要があります。
    通過するべき審査は「仮審査」と「本審査」の2段階です。

    自分が欲しい物件の価格や工事請負金額がある程度明らかになり、銀行に住宅ローンの相談をした際に行われるのが「仮審査」、そして、事前審査終了後に信用保証会社が行う「本審査」という違いがあります。

    なぜ銀行で仮審査を受ける必要があるのでしょうか?

    仮審査では本人の返済能力を調査し、「物件価格までの融資が可能か」「いくらまで融資できるか」「本審査に通過できるのか」を確認します。
    さらに申込者の信用力や返済プランなども確認して併せて調査します。

    事前審査に通過して初めて、気に入った物件の購入手続きに進めるのです。

    一方の本審査では、審査項目が事前審査より細かくなり、提出書類も煩雑になります。保証会社は万が一住宅ローン利用者が返済不能になった場合、その債務を代わって銀行に返済しなければいけません。そのため「仮審査」よりも慎重な審査が行われます。

    事前審査の項目に加えて「返済完了時の年齢」「勤務先の事業内容・勤務形態」「勤続年数」「健康状態」などの項目が新たに追加されます。

    事前審査の項目よりも、総じてより厳しい目でチェックされるようになると覚悟しておきましょう。

    審査に要する期間も長期間に及びます。おおむね1週間から、長いと1ヶ月近くかかる場合もあります。

    事前審査を通過した後に本審査で落とされる可能性はゼロではありません。提出書類をしっかり準備して、審査担当者の問い合わせなどにもきちんと答えることができるように心がけておきましょう。

    住宅ローンの審査内容は?

    住宅ローンの審査内容は多岐に渡りますが、主な審査項目としては以下の5つです。

    1. 健康状態
    2. 年齢(完済時年齢)
    3. 物件の担保評価
    4. 返済負担率
    5. 年収
    6. 個人信用情報

    ①健康状態

    銀行などの金融機関で住宅ローンを契約するにあたっては、団体信用生命保険に加入することが条件です。

    万が一、病気などで返済不能になった場合(最悪の場合、死去されたとき)、団体信用生命保険から支払われる保険金が残額の返済に充てられることになります。

    生活習慣病などの持病があると団体信用生命保険に加入できないため、そこで審査に落ちてしまうことになるのです。

    ②年齢(完済時年齢)

    年齢や勤続年数が一定の基準を満たさない限り、審査を通過できません。

    年齢の目安としては完済時の年齢が80歳を超えるか、超えないかが1つのポイントになります。
    多くの銀行では80歳を完済時年齢の限度に設定しているため、35年ローンを組んだ場合は44歳が上限です。

    転職活動で勤続年数が短い場合も不利になります。
    年齢が若ければ良いというものではありません。個人の信用情報にもよりますが、20代の場合は勤続年数が不足して「不安定である」とみなされることもあります。

    そのほか、自営業の場合は開業してからの年数に限らず「不安定」とみなされることもあります。

    ③物件の担保評価

    返済ができなくなった場合に備えて、金融機関は購入物件に抵当権を設定します。債務者が返済不能に陥った場合に物件を競売し、債権を回収するためです。

    物件の担保価値は築年数や周辺の相場をもとに決まるため、その価値を超えて融資することはありません。

    融資額に値する価値が物件にない場合は、「融資する金額を小さくなる」か、最悪の場合は「融資をしない」という選択肢になることもあります。

    つまり、万が一の際に債権を回収できるかどうかが審査の判断基準になるということです。

    いうまでもなく、不動産の担保価値が高い方が有利になります。

    ④返済負担率

    住宅ローンにおける返済負担率とは「年収に対する住宅ローンの年間返済額の占める割合」を指します。住宅ローンの返済金額が年収の何%に当たるのかを示す指標です。この割合が高い場合は滞納の可能性が高いと判断され、審査に通過しにくくなります。返済負担率は、以下の計算式で算出されます。

    • 返済負担率=年間住宅ローン返済額÷年収×100

    例えば年収500万円の方で年間の年収返済額(元金+利息)が約125万円のケースでは、返済負担率は次のように計算されます。

    • 125万円÷500万円×100=25.0%

    このケースでは年収500万円のうち住宅ローンの返済に充てられるのが25.0%である125万円となるわけです。

    あくまでも一般論ですが、無理なく返済できる返済比率は20~25%と言われています。
    年収500万円の人は、年間の返済金額が100~125万円あたりが「無理なく返済できる範囲」と判断されるわけです。

    なお、返済比率は住宅ローンだけで判断するものではありません。マイカーローンやカードローンなど「借り入れ」であるものは全て含まれます。

    また、奨学金やスマートフォンの端末代金を分割で払っているような場合も同様です。

    合格ラインは金融機関によっても異なりますが、上記の全ての借り入れを併せて30~35%以内に収める必要があるでしょう。

    ⑤個人信用情報

    過去にカードローンやマイカーローンなどを借りていた履歴は、個人信用情報機関に情報が残されます。
    申し込み・借り入れ・返済など、利用者の行動・対応は事細かに記録されるのです。

    例えばカードローンの返済を一定期間以上(61日以上)返済を遅らせた場合信用情報に「異動」と記録され、延滞の事実が事故情報として残ります。いわゆる「ブラック」「信用情報に傷がある」という状態です。

    住宅ローンの審査では、この事故情報の有無を厳しくチェックします。

    1つでも事故情報が記録されている場合、審査に通過できません。

    「自分の信用に傷があるか覚えていない」という人は、日本信用情報機構、株式会社シー・アイ・シー、全国銀行個人信用情報センターのいずれかの機関に開示請求することで確認することができます。

    事前審査の時点で傷がなかったとしても油断は禁物です。本審査の時点で返済の遅延が記録されていれば、審査への影響は避けられません。

    住宅ローン審査の必要書類

    住宅ローンの審査の申し込み時、以下の書類が必要です。

    • 源泉徴収票
    • 課税証明書
    • 売買契約書
    • 物件の資料
    • 登記簿謄本
    • 印鑑証明書
    • 住民票
    • 本人確認書類

    自営業の場合は源泉徴収票の代わりに「確定申告書」、課税証明書の代わりに「住民税決定通知書」を用意します。

    本人確認書類は運転免許証のほか、パスポートや健康保険証でもOKです。

    「借り換え」の場合は、現在の住宅ローンの返済明細や返済を確認できる通帳履歴なども必要となります。

    金融機関や審査内容によっては、他にも必要書類を準備しなければいけません。不明な点は金融機関担当者に確認して、不備のないようにしておきましょう。

    住宅ローン審査が通らない理由を知りたい

    返済負担率が高すぎる

    返済負担率については、すでに紹介した通り健全な割合が20~25%、住宅ローンを組むための上限は30~35%が一般的です。

    この返済比率が金融機関の許容範囲を超えてしまっている場合、審査に通過できなくなります。

    個人信用情報に延滞履歴がある

    これまでの借り入れの状況をまとめた情報が「信用情報」です。金融機関では、個人の信用情報をもとに返済の延滞がないかを厳しくチェックします。

    何らかの理由で「異動」(事故情報)が記録されている場合、例外なく審査に通過できないと理解しておきましょう。

    事故情報に関する記録は3つの個人信用情報機関の全てで共有されています。

    「延滞したけど銀行にはバレないのでは?」という期待をしてはいけません。

    虚偽の申告がある

    年齢や勤務先などについてウソをつくことはできませんが、勤続年数や年収、他社での借り入れ状況などについて「どうせバレないだろう」とウソを書いてしまう人もいるかもしれません。

    実際には、金融機関が本腰を入れて調査すれば「源泉徴収票」「個人信用情報機関への照会」などを通じてウソはあっさりと見抜かれます。

    つまり、嘘をついても全く意味はないということです。

    もしウソをついて審査を通過したとしても、住宅ローン契約は無効になります。

    借り入れた金額の全額を即座に返還を求められるため、返却できない場合はせっかく建てた自宅を売却することになります。それでも一括返済できなければ、最悪の場合は「自己破産」です。

    このようなリスクは到底背負うことはできないでしょう。

    どんな些細なことであっても虚偽の申告はせず、正直に申告することが大切になります。

    年収が低すぎる

    「年収」は、住宅ローンの審査でもっとも重要な項目のひとつです。
    年収に対して借り入れ希望額が大きすぎる場合、病気や失業で支払いが滞る可能性があります。

    一般的に、借り入れ上限は年収の5倍程度と言われていますが、年収が低い場合は5倍まで借りられないこともあります。その意味でも年収は重要です。

    審査を通過するためのポイント

    審査に落ちてしまう理由が分かったところで、今度は「審査を通過するためのポイント」に目を向けましょう。

    代表的なポイントを紹介します。

    頭金はできるだけ用意する

    銀行等の金融機関も判断次第でもありますが、頭金ゼロで住宅ローンを組むことは不可能ではありません。

    とはいえ、頭金がまったくない状態ではリスクが高く、おすすめはできません。

    何らかの事情でマイホームを売却することになった場合に、ローン残高が物件価格を上回ることで借金だけが残されてしまうリスクがあるのです。

    頭金で借入金額の1割を払っておくだけでも、マイホーム売却後に多額の借金を残るというリスクは減らせます。

    審査に関しても、できるだけ頭金を用意する方が審査に通過できる可能性は上がります。
    審査のためにも借り入れ後の生活のためにも、頭金をなるべく用意しておきましょう。

    しかし、頭金を用意したいあまり「いざという時の備え」を使い切るような無茶な準備をするのはNGです。

    事前審査後に新しく借入れしない

    事前審査に通過したからといって、安心してクレジットカードを作ってしまったり、カードローンを借り始めてしまったりといった行為はNGです。

    このような借り入れをして、もし支払いが遅れた場合は信用情報機関に記録されます。
    こうなると、本審査を通過できる可能性は限りなくゼロになってしまうでしょう。

    あくまでも、大切なのは「本審査に通過すること」であることを忘れないでください。

    本審査を通過するまでは「現金払い」だけにしておくのが鉄則です。

    現金を持ち歩きたくない場合などは、自分の口座残高の範囲内で支払える「デビットカード」や、チャージした分の金額だけ使える「プリペイドカード」を利用しましょう。

    何度も審査に申し込まない

    申込者の状況によっては、審査に落ちることは珍しくありません。

    事前審査であっても銀行によって審査の方針は全く違うため「この条件を揃えれば通る」という基準は存在しません。

    そのため、利用者からすれば「申し込んでも通過できないかも・・・」と不安に感じることもあるでしょう。

    そこで気を付けなければいけないのは「手当たり次第にあらゆる銀行に事前審査の申し込みをする」ことです。

    審査では個人信用情報機関にアクセスすることで個人の借り入れ履歴を調べます。審査に申し込みを行うと、「審査に申し込んだ」という事実が記録されることになります。

    A銀行に申し込んだ時にすでにB銀行の審査に申し込みをした履歴が残っている場合、「B銀行に落ちたからうちに来たのか?」と怪しまれるわけです。

    たくさん申込をすればするほど、かえって審査に通過できなくなります。

    信用情報が不安な時は信用情報を開示

    過去の金融履歴や申し込み履歴を覚えている人ばかりではないでしょう。

    自分の履歴に不安がある人は、信用情報機関にアクセスして信用情報の開示を行うことをおすすめします。

    日本にある個人信用情報機関は、以下の3つです。

    • 日本信用情報機構
    • 株式会社シー・アイ・シー
    • 全国銀行個人信用情報センター

    可能であれば全部の個人信用情報機関から信用情報を開示して取り寄せましょう。
    そこに「異動情報」が記録されていなければ、住宅ローンの審査に通過できる可能性はあります。

    信用情報に傷がつく原因

    信用情報に傷がつく原因は、カードローンやクレジットカード等の金融商品の返済遅延だけではありません。

    スマートフォン代金の支払い遅れ、レンタルしたDVDの返却忘れなども信用情報に傷がつく原因です。

    信用情報を取り寄せてみると、自分では思いもよらない傷が見つかることもあります。

    何が信用情報を傷つけるのかを早い段階から確認し、信用情報に傷がつかないような生活を心がけましょう。

    住宅ローン審査が通らない驚きの理由とその対処法

    住宅ローンの審査に通らない主な理由と審査を通過するポイントは以上です。ここでは審査に落ちてしまうのではないかと不安を感じるケースに対して、どのような対処法があるのか考えてみましょう。

    信用情報に傷がある場合

    個人信用情報に傷がある場合、いわゆる「ブラック」の状態ではまず住宅ローンの審査には合格できません。過去にカードローンやクレジットカードなどの利用状況に問題があったのではないかと心当たりがある方は、その記録を確認しましょう。

    自身の信用情報は「信用情報機関」に500円~1,000円ほどの手数料を支払うことで、簡単に取り寄せられます。取り寄せ方法などは各信用情報機関によって異なります。気になる方は「日本信用情報機構」「株式会社シー・アイ・シー」「全国銀行個人信用情報センター」の3つのすべてを取り寄せしておきましょう。

    他の借入が多い

    住宅ローン申込時に、他の借入が多いと審査では不利となります。住宅ローンに合わせて他のローンも返済しなければいけないとなると、年収に対する返済負担が多いと判断されてしまうのです。

    カードローンやキャッシングの他、クレジットカードのリボ払い、自動車ローン、奨学金の返済などを抱えている場合、住宅ローンの審査にも大きな影響を与えます。

    住宅ローン以外にも借入がある場合、できるだけ完済してから、住宅ローンの審査に臨むべきです。できればカードローンやリボ払いといった高金利のローンから優先的に完済していくようにしましょう。

    完済時の年齢制限

    多くの住宅ローンでは完済時の年齢が決められており、ほとんどは「81歳未満」程度となっています。自身の年齢だけはどうすることもできません。

    年齢制限に引っかかってしまう場合には「親子リレーローン」の利用を検討してみましょう。「親子リレーローン」とは、親子2世帯に渡って住宅ローンを返済していく方法です。今後、子供に住宅を相続する予定型などは利用価値もあります。

    親子リレーローンであれば完済時年齢に制限があっても利用できるケースもあります。ただし申込内容は通常の住宅ローンに比べて複雑となっていますので、不明な点は金融機関担当者に相談してみましょう。

    収入面が不安定

    個人事業主で収入面が不安定な場合、住宅ローン審査では不利となります。特に季節的要因や景気の影響を受けやすい業種の個人事業主の場合、かなり厳しい見方を余儀なくされます。他にも自身の収入に不安を感じる方は、「フラット35」の利用を検討してみましょう。

    「フラット35」では民間金融機関と異なり、業種が審査に影響を与えることはほとんどありません。基準の収入(年収)さえ確保できておけば比較的審査に通りやすくなっています。金利面がやや高くなりますが、民間金融機関の住宅ローンに比べて審査面では安心感が高くなっています。

    健康状態に問題がある

    民間住宅ローンでは、団体信用生命保険に加入する審査が行われます。健康状態に問題がある場合、団体信用生命保険に加入できず、その結果、住宅ローンの審査にも合格できない場合もあります。

    最近では病歴がある方でも加入しやすくなっている「ワイド団信」などを取り扱っている金融機関も多くなっています。健康上に不安を感じる方は、このような金融機関に的を絞るのも一つの方法です。

    またフラット35では団体信用生命保険の加入が任意となっています。どうしても団体信用生命保険の加入が難しい方は、フラット35の利用も検討してみましょう。

    ただし団信不可入の場合、万が一のリスクもありますので熟考が必要です。

    物件の担保評価不足

    購入する物件の担保価格が、ローン金額に見合っていない場合、審査に落ちる可能性があります。万が一返済不能になり、物件を処分しても債務の回収不足が生じるリスクがあります。特に中古物件などは、意外と評価不足が生じてしまいます。

    この場合、住宅ローン申込金額を担保価格に見合った内容に減額すれば、審査も通る可能性があります。自分で不動産価格を調査するのは難しいでしょうから、購入先の不動産業者などや金融機関担当者と相談しながら、申込金額を決定していきましょう。

    まとめ

    住宅ローンは金額的にも大きく、返済期間の長期になるローンです。そのため審査にも多くの要素が影響します。「年収」「他社借り入れ」「信用情報」が大きな審査ポイントになるのは、カードローンやクレジットカードの審査に似ています。

    一方「返済比率」など借入金額が高額になる住宅ローンならではの審査点もあるのも注意点です。

    審査に落ちるポイント、通過するためのポイントを理解し、できるだけ一発で本審査を通過できるように準備を進めていきましょう。

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