不動産担保ローン金利比較おすすめランキング【2023年最新】

不動産担保ローンとは、土地や建物、マンション、店舗などの不動産を担保にお金借りるローンのことです。

無担保のローンでは「借りる側の信用」を大きなポイントして審査を行います。一方、不動産担保ローンでは「借りる側の信用」に合わせて、「不動産の価値」をポイントに審査を行います。

そのため状況次第では、無担保ローンに比べて審査が通りやすいタイプのローンとなっています。

商品内容によっては、個人事業主や法人経営者に対する事業性向け融資だけでなく、個人に対する消費性資金としても融資を受けることができます。また資金の使い方は投資用、事業用、相続資金など商品内容により多岐に渡ります。

最近は銀行だけでなく、消費者金融が提供するノンバンクの不動産担保ローンも登場しています。

ここでは、不動産担保ローンの金利比較や、おすすめの不動産担保ローンをランキング形式で紹介します。

不動産担保ローン金利比較【2023年最新】

不動産担保ローンの提示金利には幅があるのが一般的です。例えば「年利4.00％～15.00％」といった感じで、実際の契約金利はこの範囲内で決定されます。

適用される金利は申込内容により左右されます。返済能力に問題が無い場合、貸倒リスクが低くなり、その分適用金利は低くなります。

逆に不合格とはいわないまでも、返済能力がやや不安と判断されると、貸倒リスクを補うために、適用金利は高くなります。

このように実際の契約時に適用される金利は、審査を経てみなければわかりません。申込時に一番気になる金利ですが、幅を持った提示金利の場合、この点を考慮しておく必要があります。

確実なのは「上限金利」で比較することです。「上限金利」を見ておけば、それ以上の金利負担は無しと判断できるためです。

「下限金利」が低い不動産担保ローンは、かなり魅力に感じますが、よほどの好条件でなければ下限金利が適用されることはまずありませんので注意しておきましょう。

不動産担保ローンの金利比較で、もうひとつ注意しておく点があります。それは「諸費用」の問題です。不動産担保ローンでは、様々な諸費用が発生します。費用面が高額になると負担額も多くなってしまいます。

特に「融資金額の○○％の事務手数料が必要となります」といった不動産担保ローンには注意が必要です。

カードローンなどの無担保ローンでは、金利表示が「実質〇〇％」となっているのが一般的です。「実質」とは契約時の手数料関係を含めた負担を示しており、利用者側には金利負担以外には負担が生じることはありません。

一方不動産担保ローンでは、この「実質」が用いられている商品は少なく、単純に「金利〇〇％」と表示される商品が多くなっています。この場合には金利負担以外の負担が発生する可能性が高いので注意が必要です。

二番抵当でも借りられる不動産担保ローンは？

不動産担保ローンの最大の特徴は、まさに「不動産を担保とする」点にあります。万が一利用者が返済不能となった場合、担保として権利設定している不動産を処分することでリスクを軽減するものです。

つまり担保処分により返済不能となった債権が回収できれば、金融機関としては、最終的に問題はないということになります。そのため「二番抵当」以下の後順位であっても、取扱を認めている金融機関は、ノンバンクを中心に多く見受けられます。

公式ホームページや「よくある質問」などに以下のような記述がある金融機関では、二番抵当以下であっても、十分不動産担保ローンを利用できます。

※ちなみに上記の金利比較表のうち「ノンバンク（審査が甘い）」としている金融業者には、記述内容は異なりますが、いずれも公式ホームページ上で確認できます）

• 「第二順位・第三順位でも利用できます」
• 「住宅ローンを返済中でも利用できます」
• 「抵当順位不問」

ただし、これらの金融機関は多くは「ノンバンク」であり、銀行の不動産担保ローンではこのような記述はあまり見受けられません。銀行は「第一順位」を基本としている先が多くなっています。その理由の一つが「担保の掛目」です。

銀行では担保の掛目は「時価の70％」が一般的です。これに対しノンバンクでは担保の掛目は「70％～90％」が一般的とされています。

銀行では担保価値がノンバンクに比べて厳しくなっている分、どうしても「第一順位」を基本として取り扱うようにしています。

一方、ノンバンクでは、銀行との顧客獲得競争という観点からも担保の掛目を緩やかにするとともに、「二番抵当」以下でも利用可能としているのです。

もちろん、ノンバンクで「二番抵当」であっても、先順位（一番抵当）の債権額の関係で担保価格が不足した場合は、審査が不可となったり、借入金額が減額となる可能性もあります。

特に土地に比べて年数が経過すると担保の価値が徐々に下がっていく「建物」などを担保とする場合は、築年数などにも大きく左右されることになります。

〇抵当権とは？

抵当権とは、債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を言い、民法で定められた権利です。
身近な例では、不動産を購入する際に住宅ローンを借入れする場合や、事業者の方が事業資金等の借入れをする場合など、金融機関から融資を受ける際に不動産に抵当権が設定されるケースが挙げられます。
抵当権は法務局にて登記され、登記簿に記載されます。抵当権が設定されても、所有者はその不動産を使用することや不動産が生む収益を得ること（使用・収益）が出来ます。また、自己所有の不動産でなくても、ご親族など所有者の方の承諾があれば、金融機関は担保として提供を受けることもできます。

引用先：アサックス「不動産担保ローン用語集」

不動産担保ローンおすすめランキング

①AGビジネスサポート（不動産担保ローン）

適用金利	年率2.49％～11.9％（※2023年1月23日以降の新規契約に適用）
融資金額	100万円～5億円
融資期間	元金一括返済：最長2年 元利均等返済：最長30年
利用可能な方	法人・個人事業主
融資までの日数	明記なし

大手消費者金融アイフルの完全子会社である「AGビジネスサポート株式会社」が手掛ける不動産担保ローンです。実費以外の手数料・保証料・担保調査費用などが不要。住宅ローンやその他のローン返済中でも利用可能な柔軟さも魅力です。申込から契約・融資実行まで来店不要で手続きできます。

簡易審査結果が最短1日で回答、融資まで最短３日と、融資スピードにも優れた不動産担保ローンです。

AGビジネスサポートの公式サイト

②セゾンファンデックス不動産担保ローン（事業者ローン）

適用金利	変動金利：年2.75％～4.55％ 固定金利4.50％～9.90％ （実質年利15.0％以内）
融資金額	100万円～5億円
融資期間	5年～25年
利用可能な方	法人・個人事業主
融資までの日数	最短1週間

信販系大手クレディセゾングループの「株式会社セゾンファンデックス」が手掛ける不動産担保ローンです。最高5億円の高額融資が魅力。融資利率は低めに提示されていますが、手数料などを勘案した実質年利が「15.0％以内」となっているので、実質の負担額には注意が必要でしょう。

セゾンファンデックスの公式サイト

③アサックス個人向け不動産活用ローン

適用金利	年1.95％～6.90％
融資金額	300万円～10億円
融資期間	最長30年
利用可能な方	法人・個人事業主・個人
融資までの日数	最短3日

東京を拠点に不動産担保ローン専門業者として営業している「株式会社アサックス」が手掛ける不動産担保ローンです。最高10億円までの融資金額を比較的低金利で利用でき、最短3日の融資スピードも人気です。

「1.95％～6.90％」の低金利にあわせて、事業者向けの事業性資金で借入額が1,000万円以上になる場合に上限金利4.80％が適用される優遇制度が大きな魅力です。

ただし、アサックスでは他にも「事業者向け不動産担保ローン」「不動産売却つなぎローン」なども提供しています。

アサックスの公式サイト

④つばさコーポレーション不動産活用ローン

適用金利	年率4.00％～15.00％
融資金額	上限なし（担保評価内）
融資期間	最長30年
利用可能な方	法人・個人事業主・個人
融資までの日数	最短当日から1週間

「株式会社つばさコーポレーション」が手掛ける不動産担保ローンです。同社は不動産担保ローンを全国に展開、幅広いローンプランを取り揃えている不動産総合ファイナンス会社として人気を集めています。

「不動産担保活用ローン」は個人向け商品ですが、株式つばさコーポレーションでは、他にも法人・個人・個人事業向けの不動産担保ローンを取り扱っています。

明確な借入上限金額を設けていませんので、条件次第では高額融資が可能な商品です。ネット申込で24時間受付可能。申込から1週間程度で融資実行可能なスピードも魅力です。

基本金利は4.0％～15.0％ですが、一定条件を満たした方を対象とした優遇プラン（不動産スーパーサポートプラン・年率3.7％～7.8％）も準備されています。

つばさコーポレーションの公式サイト

⑤日宝不動産活用ローン

適用金利	年率4.0％～9.9％
融資金額	50万円～5億円
融資期間	1ヶ月～30年
利用可能な方	法人・個人事業主・個人
融資までの日数	明記なし

不動産担保ローン専門ノンバンク「日宝」が手掛ける不動産担保ローンです。上限金利が10％を切る低金利が魅力です。ただし費用負担を含めた実質年利の提示がありませんので注意が必要です。

借地物件・債務整理中・赤字決算といった状況でも対象としており、審査の柔軟さには期待できます。

日宝の公式サイト

⑥株式会社マテリアライズ

適用金利	年5.0％～9.8％（実質年利15.0％以下）
融資金額	100万～1億円
融資期間	1ヶ月～20年
利用可能な方	法人・個人事業主・個人
融資までの日数	最短翌営業日

平成28年設立と比較的新しい「株式会社マテリアライズ」ですが、最短即日審査、融資まで最短翌営業日のスピードと融資対応の柔軟さが評判です。

「決算内容が赤字」「信用情報に不安な方」「名義変更前物件でも対応可能」といった他社、特に銀行や大手先では対応が難しい方でも利用可能です。

基本的に全国対応、地方の利用者でも現地での申込や契約が可能です。複数金融機関からのおまとめや短期のつなぎ資金などにも利用できます。「LINE」での問い合わせにも対応しています。

金利は「年利5.0％～9.8％」ですが諸費用などを含めた実質年利は「15.0％以下」となっている点には注意です。

マテリアライズの公式サイト

⑦ジェイ・エフ・シー（JFC）個人向けローン

適用金利	年率5.86％～15.0％
融資金額	300万円～5億円（5億円以上も相談可）
融資期間	最長10年
利用可能な方	個人
融資までの日数	最短3日

不動産売買、不動産担保ローンを中心に、法人、個人向けの不動産サービスを提供しているノンバンク「ジェイ・エフ・シー株式会社」が手掛ける不動産担保ローンです。最短3日のスピードが魅力。全国の不動産に対応しており、柔軟な審査も期待できます。個人向けローンの他にも「事業者向けローン」「不動産事業者向けローン」も同条件で取り扱っています。

⑧トラストホールディングス不動産担保ローン

適用金利	年率3.45％～7.45％（実質年利15.0％以内）
融資金額	100万円～10億円（10億円以上は要相談）
融資期間	1ヶ月～30年
利用可能な方	法人・個人事業主・個人
融資までの日数	最速当日、基本的には3営業日

不動産担保事業やファイナンス事業を行う「トラストホールディングス株式会社」の不動産担保ローンです。「二番抵当・三番抵当」「借地権・底地権」「共有持分」でも対応可能としており、不動産条件面ではかり柔軟な審査が期待できます。上限金利は「7.45％」ですが、「実質年利15.0％以下」と明記されており、諸費用などを含めた実質負担には注意しておきましょう。

⑨ニチデン不動産担保ローン

適用金利	年率4.8％～14.6％
融資金額	最高1億円（1億円以上も相談可）
融資期間	20年以内
利用可能な方	法人・個人事業主・個人
融資までの日数	明記なし

関西を拠点として個人向けフリーローン、事業者向けローンなどを取り扱う「株式会社日電社」が手掛ける不動産担保ローンです。未登記・共有名義、借地上の建物、第二順位以下でも利用可能。対応地域は関西圏に限定されますが、柔軟な審査も期待できます。

⑩総合マネージメントサービス不動産担保ローン

適用金利	年率3.4％～9.8％
融資金額	30万円～5億円（5億円以上要相談）
融資期間	最長35年
利用可能な方	法人・個人事業主・個人
融資までの日数	明記なし

不動産関連融資業務を手掛ける「総合マネージメントサービス」の不動産担保ローンです。「現在収入がない方でも、不動産に十分な価値があればご融資の対象」と明記していることから、柔軟な審査が期待できます。「3.4％～9.8％」の低金利も魅力。ただし「実質年率8％～」となっていますので、手数料負担には注意が必要です。

株式会社エム・アール・エフ（長期間元金据置プラン）

適用金利	年4.00％～9.90％
融資金額	100万円～3億円
融資期間	3年以内（最長15年まで更新可能）
利用可能な方	法人・個人事業主
融資までの日数	数日程度

西日本エリアを中心に不動産担保ローンを手掛ける「株式会社エム・アール・エフ」の商品です。その名の通り最長36回の元金据置一括返済が可能で、毎月の返済は利息のみ。すでに入金が決まっている事業などでは非常に有効な活用ができます。専門知識・資格を保有したスタッフによるスピードも魅力。

「4.00％～9.90％」の低金利も魅力ですが「融資金額の3.00％＋税」の事務手数料が必要となります。「株式会社エム・アール・エフ」は他にも「ブリッジプラン」「オーダーメイドプラン」などが用意されています。

三鷹産業株式会社不動産担保ローン

適用金利	年5.00％～15.00％
融資金額	50万円～1億円
融資期間	10年以内
利用可能な方	法人・個人事業主・個人
融資までの日数	最短24時間以内

40年以上の業歴を誇るノンバンク「三鷹産業株式会社」の不動産担保ローンです。同社は不動産担保ローン以外にも、法人向けのビジネスローン、手形割引、売掛債権担保ローン、個人向けのフリーローンを手掛けています。最短24時間以内に利用可能なスピードが魅力。抵当順位を問わないなど、柔軟な審査も期待できます。

中央リテール不動産担保ローン

適用金利	年8.2％～9.8％
融資金額	最高3,000万円
融資期間	最長10年
利用可能な方	個人
融資までの日数	最短4日

おまとめローン専門のノンバンク「中央リテール」が手掛ける不動産担保ローンです。最短4日のスピードが魅力。国家資格保持者の担当者の応対も評判です。資金使途は他社借入のおまとめに限定されますが、最高3,000万円の融資金額は個人おまとめローンとしては十分な水準ではないでしょうか。

東京スター銀行「スター不動産担保ローン」

適用金利	変動年率0.85%～7.85% 固定年率1.35%～8.80% (※金利は2023年4月1日現在)
融資金額	100万円以上1億円以内
融資期間	1年以上20年以内
利用可能な方	個人
融資までの日数	明記なし

第二地方銀行の中でも注目を集める「東京スター銀行」の不動産担保ローンです。業界屈指の低金利が人気。来店不要で仮申し込み可能ですが、個別相談会で店頭でもじっくりと相談できます。年収200万円以上といった条件面は厳しめとなっています。

東京スター銀行には、法人や個人事業主向けの「スター不動産担保ビジネスローン」も準備されています。

関西みらい銀行フリーローン不動産担保型

適用金利	変動年2.0％～3.9％ 固定年4.9％～9.8％
融資金額	100万円以上1億円以内
融資期間	12ヶ月以上25年以内
利用可能な方	個人・個人事業主
融資までの日数	明記なし

大阪を拠点に関西圏で営業を行う地方銀行「関西みらい銀行」の不動産担保ローンです。銀行ならではの低金利が魅力。資金使途が自由で事業資金としても利用できます。団体信用生命保険（ガン保障付きプラン）が付与可能です。

住信SBIネット銀行不動産担保ローン

適用金利	変動年2.95％～8.9％
融資金額	300万円以上1億円以内
融資期間	最長35年
利用可能な方	個人
融資までの日数	10営業日以上

ネット銀行として人気の高い「住信SBIネット銀行」の不動産担保ローンです。ネット銀行ならではの低金利が魅力。ただし事務手数料として「借入金額の2.0％」が必要となります。すべての手続きがインターネットで完結できます。

楽天銀行不動産担保ローン

適用金利	固定年1.11％～9.87％ （2023年４月度適用金利）
融資金額	100万円以上1億円未満
融資期間	最長25年
利用可能な方	個人
融資までの日数	最短3週間

インターネットショッピングサイトとして知名度の高い楽天グループの「楽天銀行」が手掛ける不動産担保ローンです。ネット銀行ですのですべての手続きをインターネットで完結できます。最高1億円未満の高額融資をネット銀行ならではの低金利で利用可能です。

オリックス銀行不動産担保ローン

適用金利	変動年3.675％ 3年固定年3.300％ 5年固定年3.500％
融資金額	1,000万円以上2億円以内
融資期間	1年以上35年以内
利用可能な方	個人
融資までの日数	2週間以上

オリックスグループの「オリックス銀行」の不動産担保ローンです。ネット銀行ならではの低金利と高限度額が魅力。団体信用生命保険付きでいざという場合でも安心。年収700万円以上といった条件面はかなり厳しくなっています。

みずほ銀行「ホームエクイティローン みずほプレジャーエイジ」

適用金利	変動年2.975％
融資金額	100万円以上1,000万円以内
融資期間	1年毎自動更新
利用可能な方	個人
融資までの日数	明記なし

メガバンク「みずほ銀行」の不動産担保ローンです。「ホームエクイティ」という新しいタイプの商品で、住まいの評価額から「住宅ローンの残高を差し引いた」部分をエクイティ（＝正味価値のこと）として、最大1,000万円まで融資を実施するという内容になっています。カードローンタイプで何度でも繰り返して利用できます。

みずほ銀行の不動産担保ローンはカードローンタイプ

「ホームエクイティローン　みずほプレジャーエイジ」は銀行の不動産担保ローンとしては珍しく「カードローン」タイプです。借入限度額の範囲内であれば、何度でも借入と返済を繰り返し利用できます。

正味価格の範囲での契約ですが、一度契約すれば、後は「1年毎の自動更新」を通過すれば、上限年齢に達するまでは特別手続きも必要ありません。

「カードローン」は「証書貸付」に比較して金利が高めとなる傾向があります。しかし「ホームエクイティローン　みずほプレジャーエイジ」は、不動産を担保として提供する分、非常に低金利で利用できる商品です。

不動産担保ローンでカードローンタイプの商品は、以前は多くの銀行でも取り扱っていました。しかしバブル経済崩壊以後、不動産価格の急落への対応が難しいカードローンタイプの商品は、その数が少なくなっています。

その中でもメガバンクでカードローンタイプの不動産担保ローンを取り扱っている点は、特筆するべき点でしょう。

不動産担保ローンのデメリット

メリットも大きい不動産担保ローンですが、デメリットもあります。主なデメリットは以下の通りです。

①年齢制限に引っかかる可能性がある

不動産担保ローンの申し込み条件の中には、年齢条件が含まれる場合がほとんどです。

借入時の年齢も気になりますが、見落としがちなのは「完済時の年齢」です。完済時の年齢は通常75～80歳と決められています。

申し込む前に自身の年齢が完済時年齢をクリアしているか、年齢制限に問題ないのか確認しておきましょう。

この完済時年齢は、借入をする年齢が高くても後ろにズレることはありません。

そのため年齢を重ねてから借り入れをすると、返済期間が短くなってしまいます。返済期間が短いほど毎月の支払い金額が大きくなる点に注意が必要です。ただし若い時期は本人自身の収入が少なく、返済が圧迫されるケースもあります。

毎月の返済額を少なくしたいと考えるのは当然ですが、現在と完済時の年齢をよく考慮にいれて借入を検討することが大切です。

②返済できない場合は不動産を失う

担保に不動産を設定した以上、不動産担保ローンの返済が滞った場合は債権者である金融機関の判断で担保の不動産が売却されてしまいます。

数日の遅延ですぐに売却されてしまうことはありません。しかし、数か月間の遅延を繰り返したうえ、再三の督促にも応じない場合は売却の対象です。

金融機関から債権譲渡を受けた債権回収会社によって競売などで売却され、現金化されてローン残債の返済に充てられることになります。

不動産を手放したくないのなら、無担保ローン以上に慎重に返済計画を考える必要があるでしょう。

③審査に時間が必要

不動産担保ローンの中にも、即日融資可能な金融機関も登場しています。

しかし、一般的には無担保のローンよりも審査に時間がかかることは覚えておきましょう。
不動産担保ローンでは、不動産の担保評価（不動産鑑定）が必要なため、無担保に比べて多くの手間をかけた審査が必要です。

カードローンのようにスコアリング審査で自動的に審査の合否を出すことはできません。
そのため、消費者金融のような最短30分審査は、まず無理があります。

翌営業日以降に持ち越されるのは当たり前と考えて、できるだけ早いタイミングで申し込みを行うことが大切です。

④事務手数料がかかる

不動産担保ローンでは不動産の鑑定調査や登記が必要になることがあるため、利用の際には以下の費用が発生します。

これらの費用は借入金に対する利息とは別に発生し、合計で数万円～数十万円がかかることもあります。

低金利で借りられるといっても、この手数料の支払いを加味して「無担保ローンよりお得なのか」をあらかじめ知っておく必要があります。

場合によっては、手数料を含めた総返済額が無担保ローンと変わらないこともあります。金融機関の公式ホームページにはこの諸費用部分について曖昧な表現も多く見受けられますので、必ず担当者に直接確認するようにしましょう。

不動産担保で早い借入はできるのか？

不動産担保ローンでは、提供された不動産の担保価格を調査する必要があります。その手間は非常に大きく日数もかかります。

そのため不動産担保ローンでは、基本的にカードローンのように「即日融資は不可」と考えておきましょう。

特に申込先から遠方の不動産の提供を考えている場合、まず即日融資は無理です。最近ではインターネットで完結できる不動産担保ローンも増えていますが、日数には余裕を持って申込を行うようにしましょう。

不動産担保ローンを提供する金融機関のホームページでは、融資までの日数を、あえて明記していない先も多くあります。カードローンのように「即日融資可能」と宣伝している金融機関は少ないのが実情です。

やはり不動産調査などで日数がかかること、そのための人員確保が必要なことなどから、あえて明記していないのでしょう。

一方、ノンバンクの不動産担保ローンでは「即日融資可能」と宣伝している先もいくつかあります。ただしその先でも申込時には「急いでいるので本日中に対応できますか？」と必ず相談しておくことをおすすめします。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンには、カードローンなどの無担保ローンと比較して、どのようなメリットがあるのでしょうか。

不動産担保ローンでは、担保を設定することで、万が一返済が滞った場合は担保の土地を売却することで返済に充てられます。

金融機関としても無担保ローンより安心してお金を貸すことができるのです。

逆に借り手側としては担保を提供することで、無担保ではできない好条件での融資を受けることができます。そこから不動産担保ローンには以下のメリットが出てきます。

①低金利で借りられる

一般的な無担保のローンと比べて、低金利で借りられるのが不動産担保ローンの大きな特徴です。

そのため、個人の場合はカードローンの「借り換え」「おまとめ」の選択肢としても利用価値が高いものになっています。

低金利で借りることで毎月の返済額が小さくなり、毎月の返済負担を下げることが可能となります。

②融資額が大きい

担保とする不動産の価値にもよりますが、不動産担保ローンでは無担保のローンに比べて借入限度額が高額となります。

銀行カードローンの限度額は、高いところでも1,000万円程度が水準です。消費者金融のカードローンの場合は800万円くらいでも限度額としては高いほうです。

一方で、不動産担保ローンであれば、1億円を超える融資にも対応できます。

ただし、億単位の融資を受けられるかは、担保にする不動産次第です。
不動産自体の価値が低い場合は、思った以上に限度額が低く設定されることもあります。

③長期で借り入れ可能

金融機関からまとまった金額を借りることができたとしても、長期で借りられない場合は毎月の返済金額が膨大になってしまいます。

不動産担保ローンでは、無担保・保証人なしのローンに比べて長期での契約が可能です。

ただし、逆を言えば「長期間の返済を余儀なくされる」ということでもあります。
当たり前のことですが、借入と返済は計画的に行いましょう。

④家族が所有する不動産も担保の対象

意外に思われるかもしれませんが、担保として利用できるのは自己所有の不動産だけではありません。

申込者の三親等内の家族・親族が保有する不動産を担保にすることが可能としている金融機関も多くあります。

家族と親族の関係は一親等が「父母・子ども」、二親等は「祖父母・孫・兄弟姉妹」、三親等は「曾祖父母」「おじ・おば」「おい・めい」があたります。

ただし、不動産担保ローンの商品条件によっては「二親等まで」といった規制があるほか、本人所有以外の不動産しか受け付けてもらえない場合もあります。

絶対に三親等まで借りられるわけではないことは理解しておきましょう。

また、もし返済ができなくなってしまう場合には、家族や親族の不動産が売却されてしまう結果になりかねません。

不動産を利用させてもらう場合はリスクについてはしっかり説明し、間違いなく了解を得ておくことが重要です。

不動産担保ローンの流れ

不動産担保ローンの利用の流れは一般的に以下のようになります。

仮申込はインターネットからの申込が一般的になっています。金融機関のWebサイトから住所や氏名、家族構成、住宅ローンの有無などの基本情報を入力していきます。

指定される必要書類は画像をアップロードして提出して仮審査を受けます。

申込先での仮審査に通過できれば、次は本審査です。本審査では物件の評価額の調査なども行われます。

物件によっては1週間以上、もっと時間がかかる場合は1ヶ月以上の時間がかかることも考えられます。

本審査にかかる時間から逆算し、申し込む日を決めることが大切です。また本審査では以下のような書類が必要となります。

法人の場合、さらに「事業計画書」「決算書類」「商業登記謄本」などが必要です。
本人確認書類は運転免許証があれば大丈夫で、ない場合はパスポートでも可能です。

印鑑証明書を用意したら、印鑑登録した実印も忘れずに用意しておきましょう。契約時に必要となります。

全ての書類を準備するのは、予想以上に時間がかかるものです。仮審査への申し込みを決めた時点で、少しずつ準備を進めていきましょう。

仮審査通過後、スムーズに書類が手に入るように段取りが必要です。

場合によって追加書類が必要になることもあります。事前に担当者に確認しておくとともに、追加書類提出の依頼があればすぐに対応できるようにしておきましょう。

審査が全て完了すれば、契約書を交わして融資が実行されます。
指定した口座にお金が振込まれたあとは、契約時に決めた返済方式に従って返済を進めます。

最近では仮申込から契約までをすべてインターネットで完結できる不動産担保ローンも登場しています。しかしインターネット完結では、担当者と直接相談する機会がありません。

借入金額が大きくなる傾向が強い不動産担保ローンでは、この点も考慮して金融機関を選択するようにしましょう。

不動産担保ローンの審査基準とは？

不動産担保ローンの審査項目は、大きく分けて以下の通りです。

①年収などの属性情報

属性情報とは、申込者の勤務先や勤続年数などの経済的・社会的な背景のことです。主に以下のような項目に分かれます。

収入が高いほど、基本的には信用力はアップします。しかし単純に年収が高ければいいというわけでもありません。大切になるのは年収と借入金額のバランスです。

そこでポイントになるのが次の「返済負担率」です。

②返済負担率

年収に対する年間返済額の割合が「返済負担率」です。仮に申込者の年収が300万円で返済額が60万円であれば、返済負担率は20％です。

返済負担率は高ければ高いほど評価が低くなります。一般的には、「返済負担率は30％以内」が目安とされています。

国税庁「令和3年分　民間給与実態統計調査」によると、給与所得者の１人当たりの平均給与は443万円です。

年収443万円の方が「返済負担率30％以内」を満たすには、利息を含めた年間返済額を132万円に抑える必要があります。

もちろん、借入金額と借入期間が同じであれば、年収が高いほど返済負担率が低くなり、審査に有利に働きます。

ちなみに返済負担率を計算する際の金利（年利）は金融機関内部で決められており、必ずしも商品概要提示の金利とは限ません。特に商品が変動金利の場合には将来の金利変動リスクを加味する必要があることから、あらかじめ決められた金利（年利）で計算することになります。

なお注意点として、返済負担率は「申込を行う不動産担保ローンだけで計算するわけではない」という点です。
他社での借り入れを全て含めて計算します。

カードローンやクレジットカードのキャッシング枠などの借入額と、不動産担保ローンの年間の返済額を合計して、返済負担率を計算します。

すでにカードローンで借り入れがある人は、完済しておくことも必要となることもあるでしょう。

③担保の価値

不動産担保ローンでは担保となる不動産の価値が高いほど、高額の融資を受けることができます。
不動産価値が高い場合、最大で1億円以上の融資を受けることも不可能ではありません。

融資可能額を算出するには不動産の評価額を算出することが必要で、融資可能額は一般的に不動産評価額の60～80％とされています。

もちろん不動産の担保価値の基準も金融機関によって異なります。

ノンバンクの不動産担保ローンの中には、年収などの属性が弱いケースでも不動産担保の価値が十分であると判断されると融資可能としている先もあります。一方、銀行系の不動産担保ローンでは、最近では担保価値だけを判断材料とする先は少なくなっています。

④過去の返済実績（個人信用情報）

不動産担保ローンの審査では、金融機関が個人信用情報機関に記録されている「個人信用情報」を確認して「傷」の有無をみます。

「傷」とは、返済遅延などの事故情報のことです。

日本には以下の3つの信用情報機関が存在します。

信用情報には「今までにどこからいくら借りているか」「返済金額」「過去の延滞」「債務整理」などの情報が記録されています。

例えば、過去に61日以上の返済の延滞があった場合、「事故情報」として登録されます。

延滞などの事故情報が記録されている場合、銀行の不動産担保ローンでは原則として審査を通過することができないと覚悟しておいてください。

延滞の記録は延滞が解消してから5年間～10年間（信用情報機関によって異なる）は継続して記録されます。
また債務整理や悪質な滞納の記録がある場合も、銀行の不動産担保ローンでは審査はまず通過できません。

ただし、こちらもノンバンクの不動産担保ローンでは不動産の価値の内容によっては利用可能としている先もあります。

➄他社借り入れ状況

申込時に「他社から借り入れしているかどうか」も、個人の信用をみるうえで重要なポイントになります。

他社借入が多いと、返済に苦慮している「多重債務者」ではないかと疑われ、審査に悪影響を与えることがあるのです。

また、他社借り入れが多いということは、返済負担率が上がるということでもあります。

返済負担率が基準をオーバーすることで、結果的に審査に通過できなくなるのです。

担保となる不動産の価値算定方法

不動産担保ローンの審査でいくらまで融資を受けられるかは、担保として差し出す不動産の価値次第です。

ここでは、土地と建物の評価方法を紹介します。

土地の評価

不動産には大きく分けて「土地」と「建物」の2種類の資産に分かれます。
土地の評価方法に関しては、以下のようにいくつかの基準が存在します。

同じ土地にも、4種類の評価が存在するということです。

金融機関によって、どの評価方法を用いるかは変わります。
ただし、一般的には「相続税路線価」を用いることが多いと言われています。

路線価は、公示地価の8割程度の金額です。つまり公示地価より2割引きの価格で評価されます。

路線価で評価するのは、「土地の評価を厳しくするため」です。
もし返済が滞って担保を売却、土地の価値が下がってしまった時は、ローン残債の全額を回収できない可能性があるためです。

そのため土地の評価を厳しくして、融資金額そのものを減額するのです。

建物の評価

建物の評価は、土地よりも複雑です。通常は、以下のようなプロセスを踏んで評価されます。

再調達価格とは、その建物を新しく購入した場合に必要となる金額のことです。

建物の評価においては、建物の築年月が法定耐用年数を超える場合、建物の価値は0円になる点もポイントになります。

例えば、一戸建て（新築の木造住宅）の場合、法定耐用年数は22年です。

参照：国税庁「法定耐用年数」

築22年を超える一戸建てを担保にしようとしても、建物の価値は0のため担保になりません。

年数の経過により価値が減らない土地と違い、建物は毎年のように価値が目減りしていくことに注意が必要です。

不動産担保ローンの審査に通過するポイント

①担保不動産の対象エリアを確認する

見落としがちですが、金融機関が取扱可能なエリアに担保不動産があるかは必ず確認しましょう。

担保として提供を予定している不動産が、金融機関で扱えるエリアの対象外の場合、担保として利用できません。

金融機関によって対象エリアは様々です。公式webサイトや店舗の窓口で事前に確認をしてください。

対応エリアではない場合、どれだけ魅力的な物件でもその金融機関では不動産担保ローンで利用できません。

②担保にする不動産の価値を確認する

不動産担保ローンは、担保として差し出す不動産に価値がないと融資を満足に受けられません。

借入希望額が担保の価値を超える場合は、融資金額も減額されてしまいます。

特に建物は、築年数が経過するほどに価値が目減りしていく点に注意が必要です。

また「建築基準法で定める道路に2ｍ以上接していない」といった接道義務を果たしていない建物は再建築不可物件と呼ばれ、担保としては評価されません。

③住宅ローンが残っていないか

住宅ローンが残っていても、すぐにアウトではありません。実際に「住宅ローンが残っていてもOK」と宣伝している先も多くあります。

残りのローン残高と今回新しく借りようとする金額の合計額が、不動産の担保価値を上回っていないかがポイントになります。

④信用情報に傷がないか

過去に金融商品を利用していて61日以上の返済遅延を起こしている場合、延滞情報が記録されます。信用情報に傷がある「ブラック」と呼ばれる状態です。

この状態では、審査を通過することはできません。

信用情報に傷があるか知りたい場合は、信用情報機関に個人信用情報の開示を請求してみることもできます。

➄書類に不備がないか確認

当然のことですが、提出する書類には不備がないようにしましょう。

不備があると確認のために時間を割くことになるだけでなく、最悪の場合は審査落ちになります。

場合によっては「虚偽の申告をした」と判断される可能性もあります。

銀行とノンバンクの不動産担保ローン、どっちが審査が甘い？

一般的にはローンの審査では、以下のようにいわれています。

これは不動産担保ローンの分野でも同様です。

特に最近の銀行不動産担保ローンでは「安定した収入」が大前提となっています。収入からの返済が十分可能であると判断されなければ審査には合格できません。

仮に「担保不動産の価値」が十分であっても、本人の収入からの返済が見込まれなければ、審査には合格できなくなっています。

また銀行不動産担保ローンでは、担保不動産の条件も厳しくなっています。

「不動産担保設定が第一順位」「未登記・共有名義、借地上の建物は利用不可」といった条件が付与されている銀行が多くなっています。

一方、ノンバンク（消費者金融など）の不動産担保ローンでは、不動産の担保価格が重視される傾向にあります。極端な先では「収入が無くても利用できます」としている先もあります。

事業資金対応可能な不動産担保ローンでは「赤字でも利用可能」といった条件がよく見受けられます。不動産の条件面でも「第二順位以降でも可能」といった柔軟な条件が加味されている先も多くあります。

ただし収入面が弱ければ、審査に合格できたとしても借入後の返済に行き詰まる危険があります。万が一返済できなくなると担保不動産を処分されてしまい、生活にも困窮してしまうかもしれません。

条件が緩いからといって安易に申込を行わず、きちんと返済できる状況で申込を行いましょう。

絶対借りれる不動産担保ローンは存在しない

不動産担保ローンを利用する際に「審査に合格できるか」という不安に駆られる方も少なくないはずです。しかし「絶対借りれる」不動産担保ローンは存在しません。

ノンバンクの不動産担保ローンは銀行系に比べて審査基準が緩めの傾向がありますが、それでも「絶対」に合格できるとは限りません。

不動産担保ローンに限ったことではありませんが、次のような宣伝を掲げている金融業者は、いわゆる「闇金」と呼ばれる金融業者です。

貸金業法では、利用者に対しての誇大広告等が禁止されています。

【貸金業法第16条 誇大広告の禁止等】
貸金業者は、その貸金業の業務に関して広告又は勧誘をするときは、貸付けの利率その他の貸付けの条件について、著しく事実に相違する表示若しくは説明をし、又は実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示若しくは説明をしてはならない。

引用先：e-Gov法令検索：貸金業法

「絶対に借りれる」「誰でも即融資」と宣伝する行為は貸金業法に違反しています。つまりこのような宣伝を掲げる金融機関は、法律を遵守していない「闇金」である可能性が非常に高いのです。

闇金は融資を行う代わりに法外な利息や手数料を請求してきます。また不動産担保を担保提供した場合、返済不能となると即、不動産の処分を要求してきます。

その際には、闇金が斡旋した不動産業者（こちらも悪徳業者である可能性が高い）を通じて、市場価格よりはるかに低い金額で売却をせまってきます。

世の中、甘い話はありません。このような闇金の手口には絶対関わらないようにしましょう。

不動産担保ローンの審査落ちの特徴は？

一般的な無担保ローンなどと比較して、審査が通りやすいとされている不動産担保ローン。しかし必ず審査に合格できるとは限りません。そこで審査落ちしてしまう特徴を把握しておきましょう。

①書類の不備

申込時の書類の不備は避けることができる注意点です。不動産担保ローンの申込では収入や勤務先などの個人の情報以外にも、不動産に関する情報を提示する必要があり、書類も多岐に渡ります。提出する書類に不備が無いように何度も確認するようにしましょう。

インターネットのWeb申込時には、入力間違いのないようにすることも大切です。単純な数字の入力間違いなどで審査が不合格になってしまっては悔やみきれません。

②虚偽の申込

審査に合格したい気持ちが強いあまり、申込内容を偽ってしまう方も多くおられます、収入面を多くしたり、他の借入額を少なくするような虚偽申告はすぐにばれてしまい、金融機関側の信用を一気に失ってしまいます

仮に虚偽申告しなくても十分審査に合格できる能力があったとしても「嘘をつく」という申込者を信用してお金を貸す先はありません。

収入面などが弱くても、ノンバンクなどの不動産担保ローンでは相談に応じてもらえる先も多くあります。正直に申込を行い解決策を相談するようにしましょう。

③税金の未納

不動産担保ローンの審査落ちの理由として、意外と多いのが税金未納のケースです。担保と考える不動産に関する税金が未納となっている場合です。

持ち家や土地などを所有している場合、「固定資産税」というものが発生してきます。

不動産担保ローンでは、万が一返済不能となった場合、提供を受けた担保を処分して債務の返済に充当します。

しかし、その担保に未納分の税金があると、売却した際に未納分の税金＋延滞金などが差し引かれてしまうのです。

そうなってしまうと、金融機関側の取り分が少なくなってしまいます。最悪の場合は、残債自体回収不能となってしまいます。そのため固定資産税が未納・滞納となっていると、審査を通過することはできません。

また固定資産税などの税金が未納の状態が続くと、税務署は未納者の資産差押えの手続きを行います。しかも不動産に対する差押え登記は抵当権登記に対して対抗要件を備えることになります。

つまり抵当権者である金融機関への回収よりも税金回収が優先され、最終的な金融機関側の取り分が少なくなるリスクがあります。この点からも税金未納者への不動産担保ローン審査は厳しく判断されます。

第64条関係　抵当権等により担保される債権の差押え

抵当権（根抵当権を含む。以下3及び4において同じ。昭和55.12.24付民三第7176号法務省民事局長通達）又は登記することができる質権若しくは先取特権によって担保される債権を差し押さえた場合（債権差押え後に、その債権を被担保債権として担保権が設定された場合を含む。昭和42.1.30付民事甲第206号法務省民事局長通達）には、税務署長は、債権差押えの登記を関係機関に嘱託する。～（中略）～　なお、債権差押えの登記は、債権差押えの効力発生要件ではないが、その登記をすることにより、その抵当権、質権又は先取特権に差押えの効力が及んでいることについて対抗要件を具備することとなる。

引用先：国税庁：法令解釈通達：第64条関係　抵当権等により担保される債権の差押え

④担保価格が不十分

不動産担保ローンの審査の大きなポイントが「不動産の担保価格」です。申込金額に対して十分な担保価格が確保できない場合、希望する金額で審査に合格するのが難しくなります。

担保価格に影響を与える項目には様々なものがあります。

例えば山間部や田舎など売却することが難しいような土地では担保の価値が非常に低く評価されます。売却がスムーズにできないような不動産は担保として認められないケースもあります。

➄申込者の属性・信用情報に問題がある

不動産担保ローンの審査で大きなポイントは「不動産の担保価格」ですが、申込者の属性が全く問われないわけではありません。

年収や勤続年数等の属性がよくなかったり、過去に自己破産などの債務整理を行っているなどの情報が信用情報機関に登録されていたりした場合、審査の合格率は非常に低くなります。

特に銀行系の不動産担保ローンでは、本人属性に問題がある場合、まず審査には合格できません。逆にノンバンクの不動産担保ローンでは本人属性や信用情報に対して、不動産担保の価格と比較して判断する先が多くなっています。

それでも審査合格という観点では不利となると考えておくべきでしょう。

不動産担保ローンで審査落ちした場合の対策

残念ながら不動産担保ローンの審査に合格できなかったとして落ち込んでばかりもいられません。なんらかの対策をたてて乗り切る必要があります。

①申込先を変えてみる

収入状況や信用情報に懸念を抱く方は、申込先の金融機関を変えてみましょう。審査基準は金融機関によって異なります。

不動産担保ローンの審査では銀行系が厳しく、ノンバンク系が甘い傾向があります。銀行系に申し込んで審査に合格できなかった場合、ノンバンク系で再度挑戦してみましょう。

ただし申込を行った事実が個人信用情報に記録され、この点が審査に不利に働くこともあります。事前に「○○銀行でだめでしたが、御社ではどうですか？」と正直に相談してみてはどうでしょうか。

②担保にする不動産を変えてみる

他に不動産を保有している、もしくは親族などの不動産を活用できるといった場合、提供する不動産を変えてみることも考えてみましょう。担保価格によっては審査に合格できるチャンスも出てきます。

③他の調達方法を考えてみる

不動産担保ローンにこだわらないで、他の調達手段を考えることも大切です。ただし不動産担保ローンは一般無担保ローンに比べて審査基準が低い傾向があります。同じ状況で無担保ローンに申込をしても、そのローンで審査合格できる可能性は低いといえます。

事業資金が必要なケースでは、売掛債権を売却する「ファクタリング」といった手段も考えられます。優良な売掛債権を保有している場合、申込者の属性に関わらずファクタリングで資金調達できる可能性は高くなります。

個人の場合は、国や自治体の制度融資などの各支援策が利用できないか検討する方法もあります。ただし日数が必要となるものも多いので注意しましょう。

どうしても資金調達できない場合、最後の手段は「不動産を売却」することです。まとまったお金は手にできますが、一度手放した不動産を買い戻すのは非常に困難です。

不動産を売却することで、普段の生活や事業継続に多大な悪影響を与える危険もあります。あくまで最終手段として慎重に検討するべきです。

農地を担保にお金を借りる「農地担保融資」とは？

「農地担保融資」とは、農地を担保にして銀行などの金融機関から融資を受けることを指します。農地を担保にすることで、農家や農業関連事業者が必要な資金を調達することができます。

農地担保融資は、農家や農業関連事業者が経営資金や設備投資などのために必要な資金を調達するために利用されます。つまり利用者や資金使途が限定されています。一般の方が農地を担保としてお金を借りるのは非常に困難です。

一般的には田んぼや畑などの農地は担保として不適格とされています。通常は「農地」は「農地」にしか利用することが認められていません。また「農地」を「農地」として取得するには「農業委員会」により「農業に使用できる」と許可を得る必要があります。

このため「農地」は売却が困難な不動産とみなされており、担保として不適格であるとされています。

一方、日本の農業を保護する意味合いから「農地担保融資」もその一翼を担うと考えられます。本業での資金調達手段に困っている農家では農地担保融資の活用も有効的な手段のひとつです。

「全国農地ナビ」とは？

「全国農地ナビ」とは、農地の売買や賃貸を行うためのオンラインプラットフォームです。農地所有者や農地を借りたい人々が登録し、農地の情報を掲載しています。

このサービスを利用することで、農地所有者は自分の持っている農地を売却したり、賃貸したりすることができます。また、農地を借りたい人々は、自分の希望する条件に合った農地を検索し、借りることができます。

「全国農地ナビ」は、農地を有効活用することで地域経済の活性化を目指すとともに、農業を支える若手農家の育成にも貢献しています。

不動産担保ローンに関するQ＆A